[특집] 건물을 쪼개 파는 시대 - 부동산 토큰화, 지금 지켜볼 5가지
2027년 2월부터 국내에서 '토큰증권'이 법적으로 인정됩니다. 빌딩 같은 큰 부동산을 잘게 나눠 여러 사람이 임대수익을 나눠 갖는 시장이 본격적으로 열리는 것입니다. 투자자가 사는 것은 건물 등기가 아니라 '건물에서 나오는 수익을 나눠 받을 권리'입니다. 방향은 분명하지만 속도는 기대보다 느립니다. 지금은 서두를 때가 아니라 흐름을 읽어 둘 때입니다. (2026년 10월 기준)
일정 - 2027년 2월, 토큰증권법이 시행됩니다
토큰증권을 허용하는 전자증권법·자본시장법 개정안이 2026년 1월 15일 국회를 통과했고, 2027년 2월부터 시행됩니다. 금융위원회는 펀드·채권·비상장주식부터 단계적으로 넓혀 갈 계획이며, 일반 개인이 거래소 밖에서 사들이는 금액은 연 1억 원으로 제한하는 방안을 내놓았습니다. 원화 스테이블코인(1코인=1원으로 고정된 디지털 돈)을 다룰 디지털자산기본법은 아직 국회에서 논의 중입니다.
YGS 코멘트분양으로 치면 '모집공고 일정'이 나온 단계입니다. 실제 큰돈이 움직이는 시점은 시행 이후로 보는 것이 현실적입니다.
출처: 뉴스핌 (법 통과: 머니투데이 2026.01.15) · 2026.10.01
조각투자 상품, 이렇게 보면 됩니다
국내에는 이미 상업용 빌딩을 조각으로 나눠 파는 서비스가 규제 특례(샌드박스)로 운영되고 있습니다. 상품 공시를 볼 때는 다섯 가지를 확인하면 됩니다. 매입가가 주변 시세 대비 적정한지, 임차인은 누구이고 계약이 얼마나 남았는지, 공실(비어 있는 면적)은 얼마나 되는지, 운용·매각 수수료를 빼고 실제로 남는 수익률은 얼마인지, 언제 어떤 방식으로 팔고 정산하는지입니다.
YGS 코멘트결국 토큰의 가치는 건물의 가치입니다. 분양가를 검토할 때처럼 '이 건물 값이 적정한가'를 먼저 보면 됩니다. 기술보다 입지와 임차인이 수익을 결정합니다.
누가 거래소를 맡는가
정부는 토큰을 발행하는 회사와 사고파는 거래소(유통)를 분리하기로 했습니다. 2026년 2월 조각투자 장외거래소 예비인가에서 한국거래소 쪽 컨소시엄과 넥스트레이드 컨소시엄이 선정됐고, 그동안 시장을 키워 온 일부 조각투자 업체가 탈락하면서 정부 부처 간 이견도 나왔습니다. 최종 인가와 운영 방식이 확정되는 과정을 지켜볼 필요가 있습니다.
YGS 코멘트어디서 거래되느냐에 따라 팔고 싶을 때 쉽게 팔 수 있는지가 달라집니다. 투자자에게는 수익률만큼 중요한 대목입니다.
출처: 네이트뉴스(언론 종합) · 2026.02.13
해외 성적표 - 방향은 맞지만 속도는 느리다
미국은 빠르게 움직이고 있습니다. 미국 증권거래위원회는 2026년 9월 주식 토큰 거래를 5년간 허용하는 예외 조치를 내놨고, 미국 예탁결제원도 토큰화 서비스를 준비 중이며, 뉴욕증권거래소는 24시간 토큰 거래 플랫폼 개발을 발표했습니다. 반면 실물자산 토큰 시장 전체 규모는 아직 수백억 달러 수준(집계 기관마다 차이)이고, 이 분야 대표 기업인 시큐리타이즈는 2026년 2분기 매출이 줄어 주가가 크게 하락했습니다.
YGS 코멘트'판은 깔리는데 손님은 천천히 온다'는 단계입니다. 신규 분양처럼 초기 열기보다 실제 계약률(실적)을 보고 판단해야 합니다.
출처: CoinDesk · 2026.09.17
금리 - 배당 수익률은 금리와 비교해야 합니다
조각투자 건물의 매력은 결국 임대수익(배당)입니다. 그런데 미국 10년물 국채금리가 2007년 이후 최고 수준(5%대 초반)까지 오르면서, 안전한 국채만으로도 꽤 높은 수익을 얻을 수 있는 환경이 됐습니다. 배당 5%짜리 건물이라도 금리가 높으면 상대적으로 덜 매력적으로 보입니다.
YGS 코멘트분양 상담에서 대출금리를 먼저 보듯, 조각투자도 '예금·국채 금리보다 얼마나 더 주는가'로 판단하시면 됩니다.
출처: CNBC · 2026.09.26
전북에서 보는 시각 - 지방 건물에도 기회가 있을까?
토큰화 초기에는 서울 도심 오피스·물류센터처럼 임차인이 탄탄하고 거래 사례가 많은 건물이 먼저 대상이 될 가능성이 큽니다. 전북의 건물은 가격이 상대적으로 낮고 임대수익률이 높은 대신, 팔 때 사줄 사람이 적다는 약점이 있습니다.
YGS 코멘트장기 임차인이 있는 우량 상가·병원 건물·물류 시설처럼 '수익이 눈에 보이는 건물'부터 기회가 생길 것으로 봅니다. 건물주 입장에서는 건물을 통째로 팔지 않고도 일부 자금을 마련할 수 있는 새로운 선택지가 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문 3가지
Q. 부동산 토큰을 사면 건물 등기가 제 이름으로 넘어오나요? - 아닙니다. 토큰은 건물에서 나오는 수익을 나눠 받을 권리(수익증권)이고, 건물 소유권은 보통 신탁회사가 관리합니다. Q. '연 1억 원 한도'는 무슨 뜻인가요? - 일반 개인이 거래소 밖에서 토큰증권을 사들일 수 있는 금액을 연간 1억 원으로 제한하는 방안이며, 세부 기준은 하위 법령으로 확정됩니다. Q. 건물주는 무엇을 준비하면 되나요? - 임대차 계약서, 최근 몇 년간 임대수익과 공실 기록, 건물 관리 이력을 정리해 두는 것이 출발점입니다.
YGS 코멘트이 글은 시장 정보 제공을 위한 것이며 특정 상품에 대한 투자 권유가 아닙니다. 제도 세부 내용은 시행 전 변경될 수 있어 분기마다 갱신하겠습니다.